一、裁判要旨

1. 无合法报建手续的租赁合同无效，但承租人实际使用了房屋，应按合同约定租金标准支付场地占有使用费；

2. 合同无效后出租方收取的租赁保证金应予返还；

3. 水电费按实际发生结算。

二、案情介绍

当事人信息

原告A（出租方）：梁某

被告B（承租方）：广州某创业投资有限公司

第三人C（房屋所有权人）：罗某，

其他第三人：唐某、蔡某（实际承租人）。

合同签订：2017年6月1日，原告A与被告B签订《房屋场地租赁合同书》，约定原告A将位于广州市天河区某某大街61号的房屋（面积约10440平方米）出租给被告B，租期19年4个月，月租金386,280元，并约定水电费支付方式及违约责任。

被告B自2018年10月起拖欠电费，2019年2月起拖欠租金，截至起诉时欠费共计1,589,329元。

原告A主张被告B构成根本违约，诉请支付欠付租金、水电费及没收保证金。

被告B抗辩称原告A无权出租涉案房屋，且其未拖欠水电费。

第三人C（罗某）主张其为房屋合法所有权人，并于2020年5月1日收回房屋。

实际承租人唐某、蔡某表示已按被告B要求支付租金至2020年4月30日，并另案起诉被告B要求退还押金。

合同效力：

涉案房屋无合法规划报建及产权登记记录，且未通过消防验收。法院认定租赁合同无效。

费用支付情况：

双方确认截至2019年4月30日租金、2019年5月30日前的电费已结清。

被告B于2019年9月、10月分两笔支付48万元，但未明确款项性质。

补充协议：原告A与被告B曾签订《补充协议》，约定2019年2月至9月期间每月租金扣减14,300元（因原租户占用部分面积）。

争议焦点：

合同无效后房屋占有使用费的认定。

原告A主张的欠付水电费是否应予支持。

租赁保证金的处理。

三、法院判决

被告支付原告房屋占有使用费2882120 元；

原告退还被告租赁保证金772560 元。

四、律师评析

本案是典型的城中村宅基地出租建设高层建筑后出租的案件，一手出租方为宅基地使用人，一手出租给二手同村村民经营，二手转租给三手承包经营赚取租金差价，三手对房屋内部进行改造分割成多间商铺分别出租给不同的小租户，自己经营3楼以上做宾馆使用，因消防及报建手续等问题宾馆一直无法过审开业导致三手拒绝向二手交租从而引起本案。

可以看出本案的法律关系非常复杂，涉案金额非常巨大，本案仅对其中一间小商铺进行处理，涉及其他判决仍在天河法院尚未作出，预计判决结果也是一致的。本案几个焦点问题值得广州城中村的房屋租赁业引起重视。

1、城中村的宅基地上无报建手续大肆扩建，各方签订的租赁合同法律效力如何？根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，没有合法报建手续签订合同无效，这里的无效是合同全部无效，包括其中的违约条款、装修条款等。

2、违建导致的合同无效后是不是欠的租金也不用给了？根据《租赁合同纠纷解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，可见这里将租金改为了占有使用费，即使合同无效，事实上确实使用了他人的房屋应当支付费用。

3、其他承租人为使用租赁物进行大的装饰装修，但因合同无效无法继续履行该笔算是怎么确定？根据《租赁合同纠纷解释》第十三条之规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

虽然本案经过层层转租，但归根结底是三手承租人无法继续经营拖欠二手房租而导致的纠纷，与一手出租方及四手小租户的关系不大，但不难看出，火热的城中村房屋租赁市场下，埋藏的全部是重大风险，不论是违规超高层建筑还是租赁合同的履行一旦涉及到法律纠纷都是经不起推敲的，而在后续的征地拆迁工作中超过部分也是不予补偿的，碰到类似纠纷可以咨询律师意见确定思路再行走诉讼程序。